Les impacts fiscaux français liés à l'acquisition d'une résidence secondaire en France par un non résident fiscal français

Les étrangers qui décident d'acquérir une résidence secondaire sur le sol français et se retrouvent bien souvent perdus dans un épais brouillard dès que l'on évoque les conséquences fiscales liées à leur achat.

Et il y a de quoi ! On ne peut que constater la lourdeur du système fiscal français et la superposition d'impôts qui frappent les propriétaires.

Eu égard à leur statut de non résident fiscal français, d'aucun pourraient être amenés à penser que le bien immobilier qu'ils acquièrent, par exemple sur la Riviera française, sera assujetti à la fiscalité de leur pays de résidence. Il n'en est rien. En matière immobilière c'est la loi de situation de l'immeuble qui prévaut. Le bien étant situé sur le territoire français, c'est la fiscalité française qui s'appliquera sauf dans des cas assez rares où la convention fiscale entre la France et le pays de résidence de l'acquéreur prévoirait le contraire.

Il est donc important de bien connaître la convention fiscale qui lie la France (lieu où est acquis le bien immobilier) au pays de résidence fiscale de l'acquéreur.

Les implications fiscales peuvent être différentes selon les conventions, notamment lorsque l'on étudie l'opportunité de créer une société (française ou étrangère) qui servira de support à l'acquisition du bien immobilier en France.

Comme nous l'avons déjà précisé plus haut, la fiscalité qui régit les biens immobiliers acquis en France par des non résidents fiscaux français est complexe. Pour en simplifier la présentation, nous considèrerons les trois étapes de vie d'un bien immobilier :

• L'acquisition
• La détention
• La cession et/ou transmission

Nous nous attacherons ci-après à présenter de façon succincte les principaux impôts qui s'appliquent sur un bien immobilier à usage de résidence secondaire en France.


L'acquisition (bien achevé depuis plus de 5 ans)

L'acquisition d'un bien immobilier en France donne lieu au paiement des droits de mutation au taux de 4,80% sur la valeur du bien.

Compte tenu des autres coûts liés à l'acquisition du bien : frais d'hypothèque (garantie habituelle en cas de recours à un prêt bancaire), honoraires du notaire et taxes diverses, on peut considérer que les frais d'acquisition (plus communément appelés de façon impropre frais de notaire) sont de l'ordre de 7% du prix d'acquisition. Ils sont entièrement à la charge de l'acquéreur.


La détention

Dès lors que la valeur nette taxable du bien (valeur du bien diminuée des dettes éventuelles) est supérieure à 732.000 €, alors son propriétaire, résident fiscal français ou non résident, sera soumis au paiement de l'impôt sur la fortune français.

Cet impôt qui est à payer chaque année se calcule selon un barème progressif par tranche dont les taux d'imposition s'échelonnent de 0.55% à 1,80%.

Ainsi, un bien immobilier financé sur fonds propres, qui ne serait donc grevé d'aucune dette et dont la valeur actuelle serait de 4 M€ entraînerait le paiement d'un ISF de 28.784 € par an, soit un coût annuel représentant plus de 0,70 % du montant de l'acquisition.


La transmission

Deux cas de figure peuvent se présenter :

a) La vente du bien

Lors de la cession d'un bien immobilier en France et si le bien est détenu en nom propre ou par exemple au travers d'une société civile immobilière de droit français ( ces deux possibilités couvrent plus de 95% des schémas de détention), la plus value éventuellement constatée relève du régime des plus values immobilières des particuliers.

Ce régime prévoit notamment une exonération totale d'imposition sur la plus value en France si le bien vendu est détenu depuis plus de 15 ans.

En cas de cession avant le délai de 15 ans, la plus value réalisée bénéficie d'un abattement de 10% par an à compter de la cinquième année de détention.

La plus nette taxable est alors soumise à taxation suivant un taux d'imposition qui varie en fonction du pays de résidence du vendeur.

Si le vendeur est résident d'un pays membre de l'Union Européenne (Angleterre ou Belgique par exemple) alors le taux d'imposition est limitée à 16%.

Dans le cas contraire, le prélèvement fiscal est de 33,33%.

Il conviendra de porter une attention toute particulière à la convention fiscale entre la France et le pays de résidence du vendeur qui peut prévoir une imposition au titre de la plus value de cession selon la fiscalité du pays de résidence.

Dans ce cas et sous réserve des textes de la convention fiscale, l'impôt payé en France viendra en déduction de l'impôt à payer dans le pays de résidence du vendeur.

Outre l'exonération d'imposition pour durée de détention après 15 ans, le régime fiscal français offre d'autres cas d'exonération (vente de la résidence principale notamment, mention pour mémoire, le présent article ne traitant que le cas de la résidence secondaire).

Un cas d'exonération, plutôt méconnu, mérite d'être cité : il s'agit de la première vente en France d'un bien immobilier par un non résident fiscal français ressortissant (citoyen) d'un pays membre de l'union Européenne à condition qu'il ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession.


b) La transmission en cas de décès

L'acquisition d'un bien immobilier à usage de résidence secondaire est très souvent réalisé avec la perspective de pérenniser le bien en question dans le patrimoine familial.

Il est donc très important de porter une attention toute particulière à cette étape de la vie d'un bien immobilier tant sa transmission, si elle n'est pas préparée, peut s'avérer coûteuse.

En effet, le barème des droits de succession français entre époux et entre parents et enfants prévoit des tranches d'imposition qui s'échelonnent jusqu'à 40% de la valeur du bien.

A l'instar de l'ISF, l'assiette taxable s'entend après déduction de dettes éventuelles.

A titre d'exemple, la dévolution d'un bien immobilier en France d'une valeur de 3.000.000 € ne portant aucune dette, en direction du conjoint et de deux enfants (nous les supposons tous héritiers de la succession) engendrerait en France des droits de succession à hauteur de 700.000 € ; ce qui pourrait être très lourd à supporter par les héritiers, les obligeant à vendre le bien (dans de mauvaises conditions bien souvent) afin de dégager des liquidités nécessaires au paiement de ces droits.

Heureusement, des solutions existent afin d'atténuer le poids de ces droits de succession.

Il serait tentant d'imaginer que constituer une société étrangère permettrait d'échapper à toute imposition française relative aux personnes physiques puisque la société constitueraient un écran telles les sociétés dites " off shore " ou sociétés étrangères sans action nominative.

Or le législateur français a prévu dans ce cas, que la société détentrice du bien immobilier doit s'acquitter d'une taxe annuelle égale à 3% de la valeur vénale du bien sans qu'il soit possible de déduire les dettes éventuelles existantes sur le bien. Echappent à cette taxe de 3%, les sociétés ayant leur siège dans un pays ou territoire ayant conclu avec la France une convention fiscale d'assistance administrative et sous réserve que l'identité des actionnaires soit révélée.


Quelques pistes de travail pour limiter le poids de la fiscalité française.

Organiser la transmission de son bien immobilier français en faveur de ses enfants dans de bonnes conditions juridiques et fiscales est un objectif qui est souvent cité.

Pour ce faire, il peut être opportun de procéder de son vivant à une donation du bien à ses enfants en pleine propriété ou en nue propriété.

En effet, lorsque le donateur est âgé de moins de 65 ans, les droits de donation à payer bénéficient d'une réduction de droits de 50% (30% entre 65 et 75 ans).

La donation en nue propriété permet aux parents de conserver l'usufruit (c'est à dire la jouissance du bien ou les revenus locatifs le cas échéant) et parallèlement de réduire l'assiette taxable. Dans le cas d'une donation en nue propriété par des parents âgés entre 51 et 60 ans, la nue propriété représente fiscalement 50% de la valeur de la pleine propriété ; le montant sur lequel sera calculé le montant des droits à régler est donc réduit de près de la moitié.

Dans cette perspective de transmission, la création d'une société civile immobilière qui aurait recours au crédit bancaire pour financer son acquisition peut, dans certains cas de figure s'avérer opportune.

La société étant endettée, la donation des parts en nue propriété porterait sur un actif net proche de 0 (actif - passif), permettant ainsi de transmettre la valorisation ultérieure du bien en exonération de droits de succession.

Pour un propriétaire dont le principal objectif est d'assurer la protection de son épouse en cas de décès, il peut par exemple être suggéré, dans certaines situations, de modifier son régime matrimonial pour adopter le régime de la communauté universelle avec clause d'attribution intégrale de la pleine propriété au profit du conjoint survivant.

Cette communauté universelle ne porterait que sur les actifs immobiliers situés en France.

Ainsi, en cas de décès d'un des conjoints, le conjoint survivant deviendrait plein propriétaire de ou des actifs immobiliers concernés en franchise de droits de succession.

Enfin, nous ne pouvions terminer ce bref exposé sans évoquer le prêt bancaire qui présente un intérêt fiscal certain. En effet, le prêt bancaire contracté pour financer l'acquisition d'un bien immobilier en France constitue une dette fiscalement déductible de la valeur du bien tant pour le calcul de l'I.S.F. que des droits de succession (en cas de décès pendant la durée du prêt).

Ainsi, la valeur taxable d'une propriété acquise 3 M€ et financée à hauteur de 2,5 M€ au moyen d'un prêt bancaire in fine, s'élèvera à 500.000 €.

Bien évidemment, les ébauches de solutions évoquées plus haut ne sont pas exhaustives et d'autres schémas peuvent être élaborés en vue d'alléger le poids des différentes impositions.


Conclusion

Avant de mener toute réflexion sur les solutions à mettre en ?uvre en vue d'atténuer les impacts fiscaux d'une acquisition immobilière en France, il est important de faire un diagnostic complet de la situation patrimoniale et fiscale de l'acquéreur et de bien connaître les objectifs qu'il poursuit.

Comment par exemple apporter des solutions adaptées sans connaître le statut fiscal de l'acquéreur quand on connaît l'importance des conventions fiscales internationales?

Le schéma proposé ne sera pas le même en présence d'un citoyen allemand résident en Angleterre que pour un ressortissant belge vivant en Belgique.

Par exemple, si la création d'une société civile immobilière de droit français pour l'acquisition d'un bien peut s'avérer judicieuse car elle constitue un bon véhicule de transmission (pour quelqu'un qui souhaite organiser la transmission de son bien), elle est à éviter en présence d'un ressortissant anglais résidant en Angleterre tant au d'un point de vue juridique que fiscal.

Entendons nous bien, il n'y a pas de solution miracle permettant une fiscalité zéro. Cependant, une bonne connaissance et une bonne utilisation des règles juridiques et fiscales françaises peuvent permettre d'alléger de façon très significative le poids de l'imposition française.

Lors de l'acquisition d'une résidence secondaire en France, il est donc très important de s'interroger sur le mode d'acquisition (comptant ou par recours à un financement), le mode de détention (en direct ou via une structure dédiée) afin de réduire les impacts fiscaux français dans le cadre des objectifs fixés.